Pourquoi Investir dans l’immobilier

Au cours de ma “carrière ” d’investisseur immobilier , nous avons acheté avec ma femme  2 résidences principales, 3 appartements pour de l’investissement locatif et   nous avons fait 2 opérations marchand de biens sur des riads à Marrakech. Il y a eu de très bonnes opérations  et d’autres 😉 Il n’en reste pas moins que l’immobilier est un formidable levier de croissance car en premier lieu c’est le seul investissement que vous vous pouvez faire à crédit ! Nous verrons en détail par la suite les autres avantages de l’investissement immobilier.

L’investissement immobilier est un des investissements préférez des français : la tradition veut que l’on pense naturellement “c’est tangible, concret pas comme la bourse”. Mais au delà de cette affirmation de bon sens nous allons voir:

  1. pourquoi investir dans l’immobilier
  2. comment investir dans l’immobilier
  3. Les différents modes de location d’un bien immobilier
  4. les pièges à éviter lors d’un investissement immobilier
  5. calculez au plus juste la rentabilité de votre investissement locatif
  6. se former avant d’investir
  7. Une bonne stratégie l’investissement immobilier après 50 ans ?

1.Pourquoi investir dans l’immobilier

Il existe plusieurs raisons qui pourraient vous amener à investir dans l’immobilier ( si ce n’est déjà fait )

  • nous l’avons vu , il est possible d’investir dans l’immobilier en empruntant une part importante de l’investissement : jusqu’à 110% si vous avez un bon dossier bancaire ou que vous savez très bien négocier 😉 ( vidéo au dessus ) . Moins vous mettez d’apport et plus la rentabilité de l’opération ( TRI ) sera importante . Calculez la rentabilité d’un investissement qui ne vous a rien coûté ( 0 apport ) et qui rapporte tous les mois des loyers : impressionnant non ?
  • investir permet soit d’avoir une rente pour plus tard ( après les remboursements de credit ) soit d’avoir du cash flow positif si vous faites de bon investissement . C’est à vous de choisir quel est votre objectif pour cet investissement . Cash Flow = ( loyer hors charge x 12 moins taxe foncière+ charge propriétaire+remboursement emprunt + autres charges) divisé par coût d’acquisition ( achat + notaire +travaux )
  • investir dans l’immobilier permet de repartir son patrimoine pour réduire le risque de crise :  l’idéal serait d’investir dans : immobilier + Pea + Assurance Vie
  • si vous investissez dans l’immobilier via une SCI , il est possible de préparer sa succession en donnant la nue propriété de ses parts de SCI sans droit de succession : lire cet article très instructif SCI et Succession. 
  • investir dans une SCI à l’IS ( impôt société ) permet de vous constituer un patrimoine immobilier indépendamment  de votre fiscalité propre. ( si votre TMI est importante, le SCI à l’IS prend tout sont intérêt.

2. Comment investir dans l’immobilier

Il existe 4 solutions pour investir dans l’immobilier

  • vous investissez seul  : vous trouvez le bien , faites vos calculs de rentabilité et mettez en place les locataires
  • vous utilisez les services d’un chasseur immobilier qui est censé vous trouver des meilleurs affaires que simplement celles-trouvé dans leboncoin
  • vous utilisez les services d’un promoteur qui vous proposera une opération clefs en main dans le neuf : Bouygues, Vinci, Icade.. tous le font
  • vous passez par des sociétés indépendantes qui se sont spécialisés dans l’investissement clés en main dans l’ancien ( www.investissement-locatif.com/ ; https://www.colocatere.com/  )

3. Les différents modes de location d’un bien immobilier

  • la location nue  : un appartement ou une maison vide et 1 locataire
  • la location meublée :  un bien et un locataire mais avec décoration et mobilier en plus
  • la colocation : plusieurs locataire dans un bien meublé
  • la location courte durée : des locataires de passage dans un seul bien
  • l’immeuble de rapport : achat d’un immeuble avec plusieurs lots et donc plusieurs locataires ( gain énorme de temps par rapport à l’achat d’un seul appartement pour un seul locataire.

ensuite il y a les mixtes super rentables  :

  • acheter un immeuble pour faire du meublé, de la colocation voir de la location courte durée
  • top rentabilité : acheter un grand appartement pour y mettre des colocataires ou de la location courte durée

 

 

3. Les pièges à éviter avant d’investir dans l’immobilier

  • ne pas faire confiance aux documents fournis par les vendeurs de programme : ils mettent les documents à leur avantage , surtout en vendant les programme de défiscalisation. J’ai investit dans un appartement en LOI MALRAUX : sur leur document l’opération avait leur rentable ; dans la réalité c’était surtout rentable pour le banquier et le promoteur
  • l’avantage fiscal est très très souvent un piège : il est primordial que l’opération soit rentable par elle-même et non dans le but de baisser vos impôts ( ils le récupèrent à un moment ou un autre )
  • sous estimer les frais et charges durant la durée de vie de votre investissement
  • à moins de passer par une agence qui moyennant des frais de gestion de 7-10% , gerer des biens immobiliers prends du temps ..a foriori pour la colocation et “pire ” pour la location courte durée

4. Calculez au plus juste la rentabilité de votre investissement locatif

a. deux calculs de bases

  • Cash Flow =  loyer hors charge x 12 moins taxe foncière, charges propriétaire, remboursement emprunt + autres charges  ; si cash low négatif  = ne pas faire car cela va vous demander un apport chaque mois ( et très vite vous allez être bloqué par les banques )
  • Rentabilité Nette = ( loyer hors charge x 12 moins taxe foncière, charges propriétaire, remboursement emprunt + autres charges) divisé par coût d’acquisition ( achat + notaire +travaux ) ; en général en dessous de 7% de rentabilité nette , vous n’aurez pas un cash flow positif : il faudra faire un apport .
  • une opération devient très rentable quand la rentabilité nette dépasse les 12% !!

ces deux calculs vous donnent très vite une idée de l’intérêt pour un bien sur une annonce sur un portail immobilier par exemple ou quand un agent immobilier vous assurent que c’est un produit spécial investisseur.

b. des calculs plus précis 

Pour ensuite affiner vos calculs et connaître la vrai rentabilité d’un investissement immobilier je vous conseille le site  www.rendementlocatif.com  . Il permet de calculer précisément votre rentabilité, votre cash flow mais également il calcul votre rentabilité si vous négociez mieux le prix d’achat ; il calcule la rentabilité suivant les différent régime fiscaux ; il n’oublie pas volontairement ou non des charges pour rendre la mariée plus belle qu’elle n’est ( cf merci les banquiers ) . Vous pourrez ensuite imprimer les simulations obtenus pour les mettre dans votre dossier bancaire et ainsi impressionner votre banquier.

Rentabilité locative

Une règle importante si vous avez un peu de cash : si vous avez par exemple 100 000 euros de cash , il est plus rentable de faire 5 investissement locatif avec 20 000 euros d’apport à chaque fois qu’un seul investissement locatif avec 100 000 € investit en une seule fois . Votre cash flow  sera nettement meilleur.

5. Se former avant d’investir

Comme je l’ai dit précédemment, il est indispensable de se former avant d’investir en immobilier . Sinon vous passerez par un intermédiaire qui au mieux prendra sa commission , au pire vous vendra le produit qui l’intéresse lui . Il existe de très très nombreux sites et chaînes Youtube pour se former en investissement immobilier  ;

voici quelques formateurs très connus:

  • Olivier Sebban, Hassan B, Christophe Wangen , Guillaume et Emilie, Sacha et Seb, Romain Caillet, Pierre Olliet, Simon et Manu, Goulwen Tristant , Michael Ferrari…

Pour ma part j’ai suivi la Formation de Michael Ferrari , un personnage très sympa , très pédagogue pour les débutants

michael ferrari investir dans immobilierIl va vous apprendre ” comment  j’ai acheté 40 appartements en 4 ans (sans aucun apport) “

Achetez votre premier bien locatif en toute confiance

Tout ce qu’il faut savoir pour saisir les opportunités qui se présentent sans avoir peur de se tromper :

  • Marre de regarder les annonces immobilières sans oser appeler le vendeur?
  • Vous en avez assez d’attendre que “le bon moment” d’acheter arrive?
  • Vous redoutez le rendez-vous à la banque lorsqu’il faudra demander un prêt?
  • Vous avez déjà effectué une opération immobilière, mais elle n’a pas fonctionné comme prévu?

Avec “Je réussis mon premier investissement locatif”, fini les doutes, fini l’attente, fini la peur.  Découvrez cette formation par un des coachs en immobilier les plus connus de France .  A l’issue de la formation vous aurez réalisé votre premier investissement locatif rentable!!! Et ça c’est une bonne nouvelle 🙂

7. Une bonne stratégie l’investissement immobilier après 50 ans ?

  • L’âge n’est pas un forcement frein :  une règle tacite veut que vous ayez fini de rembourser vos emprunts avant 75 ans donc pour un investissement sur 15 ans, vous avez encore un peu de temps ( cela dépend bien sûr de votre âge aujourd’hui ) . La qualité de votre dossier emprunteur conditionnera énormément l’appréciation de votre banquier bien sûr, comme toujours .
  • vous pouvez choisir des le départ l’objectif de votre investissement : cash flow immédiat ( colocation, location courte durée ) ou rentabilité à plus long terme ( retraite ou revente avec plus-value  ) avec  investissement plus tranquille ( meublé ou nue ) ou dans une optique de succession ( là encore des stratégie mixtes sont possibles ).

CONCLUSION l’investissement immobilier après 50 ans

Nous avons vu pourquoi et comment investir dans l’immobilier ; les pièges à éviter ; comment calculer sa vraie rentabilité et enfin les intérêts d’investir dans l’immobilier après 50 ans .

Pour moi,  il y a deux avantages majeures à investir dans l’immobilier

  • seul investissement avec effet de levier
  • vous avez le choix dans vos objectifs : cash flow immédiat ou rentabilité long terme ou succession

C’est le seul investissement à conjuguer tous ces avantages  donc oui à l’investissement immobilier !

 

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